Abweichung vom Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes genügt nicht als Nachweis einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes durch den Vermieter

Der Bundesgerichtshof hatte sich in einem aktuellen Urteil vom 06.07.2011, Az. VIII ZR 340/10, mit der Frage auseinanderzusetzen, ob der Mieter schon allein deshalb einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter geltend machen kann, weil die ihm in Rechnung gestellten Betriebskosten deutlich über den Werten des Betriebskostenspiegels des Deutschen Mieterbundes e. V. lagen.
Grundsätzlich hat der Vermieter bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluß auf die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 BGB zu beachten, also auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis hinzuwirken. Hält ein Mieter diese Pflicht für verletzt und möchte einen Erstattungsanspruch für aus seiner Sicht überhöhte Nebenkostenzahlungen geltend machen, obliegt nach der Rechtsprechung des BGH ihm die Beweislast dafür, daß der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt hat. Dieser Beweis kann nach Auffassung des Gerichts nicht allein dadurch geführt werden, daß auf den Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes e. V., in welchem geringere Kosten erfaßt wurden, hingewiesen wird.
„Denn überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen kommt angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu.“
Mieter werden daher in der Regel weitere Anhaltspunkte darzulegen und zu beweisen haben, die gegen ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis sprechen. Dennoch kann der Betriebskostenspiegel einen ersten Anhaltspunkt bieten. Die jährlich aktualisierten Betriebskostenspiegel finden Sie hier.
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zur Pressemitteilung des BGH (Urteil liegt noch nicht gedruckt vor)

Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen durch den Mieter

Wer kennt das nicht? Die jährliche Nebenkostenabrechnung flattert ins Haus und weist eine satte Nachzahlung aus. Doch damit nicht genug: Der Vermieter verlangt für die Zukunft auch gleich noch höhere monatliche Vorauszahlungen.
Hin und wieder kommt es aber doch vor, daß sich aus der Betriebskostenabrechnung für den Mieter ein Guthaben ergibt. Aber setzt der Vermieter in diesem Fall die künftigen Nebenkostenvorauszahlungen herab? In aller Regel nicht. Was aber scheinbar kaum ein Mieter weiß: Auch der Mieter kann nach § 560 Abs. 4 BGB eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen vornehmen. Dabei sind die sich aus der letzten Betriebskostenabrechnung ergebenden Kosten zugrundezulegen. Sind diese geringer als in der vorherigen Abrechnungsperiode, können die Nebenkostenvorauszahlungen durch eine Erklärung gegenüber dem Vermieter, welche in Textform zu erfolgen hat, auf eine angemessene Höhe reduziert werden. Dem Vermieter wird so kein zinsloses Darlehen gewährt und für den Mieter erhöht sich die monatliche Liquidität. Er muß für eine Erstattung zuviel gezahlter Betriebskosten nicht erst die Jahresabrechnung abwarten.
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