Abweichung vom Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes genügt nicht als Nachweis einer Verletzung des Wirtschaftlichkeitsgebotes durch den Vermieter

Der Bundesgerichtshof hatte sich in einem aktuellen Urteil vom 06.07.2011, Az. VIII ZR 340/10, mit der Frage auseinanderzusetzen, ob der Mieter schon allein deshalb einen Schadensersatzanspruch gegen den Vermieter geltend machen kann, weil die ihm in Rechnung gestellten Betriebskosten deutlich über den Werten des Betriebskostenspiegels des Deutschen Mieterbundes e. V. lagen.
Grundsätzlich hat der Vermieter bei Maßnahmen und Entscheidungen, die Einfluß auf die vom Mieter zu tragenden Betriebskosten haben, das Wirtschaftlichkeitsgebot des § 556 Abs. 3 BGB zu beachten, also auf ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis hinzuwirken. Hält ein Mieter diese Pflicht für verletzt und möchte einen Erstattungsanspruch für aus seiner Sicht überhöhte Nebenkostenzahlungen geltend machen, obliegt nach der Rechtsprechung des BGH ihm die Beweislast dafür, daß der Vermieter das Wirtschaftlichkeitsgebot verletzt hat. Dieser Beweis kann nach Auffassung des Gerichts nicht allein dadurch geführt werden, daß auf den Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes e. V., in welchem geringere Kosten erfaßt wurden, hingewiesen wird.
„Denn überregional auf empirischer Basis ermittelten Betriebskostenzusammenstellungen kommt angesichts der je nach Region und Kommune unterschiedlichen Kostenstruktur keine Aussagekraft im Einzelfall zu.“
Mieter werden daher in der Regel weitere Anhaltspunkte darzulegen und zu beweisen haben, die gegen ein angemessenes Kosten-Nutzen-Verhältnis sprechen. Dennoch kann der Betriebskostenspiegel einen ersten Anhaltspunkt bieten. Die jährlich aktualisierten Betriebskostenspiegel finden Sie hier.
Bei Fragen zur Betriebskostenabrechnung helfen wir Ihnen gern weiter. Kontaktieren Sie uns!
zur Pressemitteilung des BGH (Urteil liegt noch nicht gedruckt vor)

Anpassung der Nebenkostenvorauszahlungen durch den Mieter

Wer kennt das nicht? Die jährliche Nebenkostenabrechnung flattert ins Haus und weist eine satte Nachzahlung aus. Doch damit nicht genug: Der Vermieter verlangt für die Zukunft auch gleich noch höhere monatliche Vorauszahlungen.
Hin und wieder kommt es aber doch vor, daß sich aus der Betriebskostenabrechnung für den Mieter ein Guthaben ergibt. Aber setzt der Vermieter in diesem Fall die künftigen Nebenkostenvorauszahlungen herab? In aller Regel nicht. Was aber scheinbar kaum ein Mieter weiß: Auch der Mieter kann nach § 560 Abs. 4 BGB eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen vornehmen. Dabei sind die sich aus der letzten Betriebskostenabrechnung ergebenden Kosten zugrundezulegen. Sind diese geringer als in der vorherigen Abrechnungsperiode, können die Nebenkostenvorauszahlungen durch eine Erklärung gegenüber dem Vermieter, welche in Textform zu erfolgen hat, auf eine angemessene Höhe reduziert werden. Dem Vermieter wird so kein zinsloses Darlehen gewährt und für den Mieter erhöht sich die monatliche Liquidität. Er muß für eine Erstattung zuviel gezahlter Betriebskosten nicht erst die Jahresabrechnung abwarten.
Sollten Sie Fragen zu den Betriebskosten oder zu anderen Bereichen des Mietrechts haben, beraten wir Sie gern. Kontaktieren Sie uns!

Mietspiegel von Freiberg

Gestern berichteten wir über eine Entscheidung des BGH zu der Frage, wann der Vermieter verpflichtet ist, seinem Mieterhöhungsverlangen den aktuellen Mietspiegel beizufügen.
Nicht verpflichtet hierzu ist er, wenn der Mietspiegel für jedermann öffentlich zugänglich ist oder wenn er beim Vermieter eingesehen werden kann.
Wer sich – sei es aus Anlaß einer anstehenden Mieterhöhung oder zur allgemeinen Information – für den Mietspiegel von Freiberg interessiert, kann ihn im Amt für Sozial- und Wohnungswesen (Sachgebiet Wohnungswesen, Borngasse 6, 09599 Freiberg) oder in der Infothek des Rathauses am Obermarkt erhalten.
Wenn Sie Mieter oder Vermieter sind und Fragen zum Mietrecht haben, beraten wir Sie gern. Kontaktieren Sie uns!

Mietspiegel bei Mieterhöhungsverlangen

Will der Vermieter einer Wohnung die Miete erhöhen, so kann dies unter bestimmten weiteren Voraussetzungen bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete geschehen. Die ortsübliche Vergleichsmiete läßt sich in der Regel dem sogenannten Mietspiegel entnehmen.
An Form und Begründung des Mieterhöhungsverlangens stellt das Gesetz einige Anforderungen. So muß zur Begründung der Mieterhöhung auf den Mietspiegel Bezug genommen werden. Ist dieser nicht allgemein zugänglich (z. B. bei der Gemeinde oder im Internet) muß der Vermieter den Mietspiegel seinem Mieterhöhungsverlangen beifügen.
Hiervon hat der Bundesgerichtshof nun eine Ausnahme gemacht (Urteil v. 11.03.2009, Az. VIII ZR 74/08, Pressemitteilung). Ist der Mietspiegel zwar nicht öffentlich, aber im Kundencenter des Vermieters einsehbar, braucht er dem Mieter nicht zusammen mit dem Mieterhöhungsverlangen übersendet werden.
Wenn Sie Mieter oder Vermieter sind und Fragen zum Mietrecht haben, beraten wir Sie gern. Kontaktieren Sie uns!

Änderungen der Heizkostenverordnung

Pünktlich zum Jahresanfang traten einige wesentliche Änderungen der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) in Kraft. Die neuen Regelungen gelten für alle ab dem 01.01.2009 beginnenden und späteren Abrechnungsperioden.
Wir geben Ihnen nachfolgend einen kurzen Überblick über die modifizierten Bestimmungen der Heizkostenverordnung.

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Keine Pflicht des Vermieters zur regelmäßigen Kontrolle der Elektrik

Der Vermieter von Wohnraum ist nach einem aktuellen Urteil des Bundesgerichtshofs nicht verpflichtet, die gesamte Elektroinstallation des Hauses regelmäßig zu prüfen (Urteil v. 15.10.2008, Az. VIII ZR 321/07).
In dem vom BGH entschiedenen Fall war einem Mieter durch einen Brand in der Nachbarwohnung, welcher durch einen Defekt der Elektroanlage verursacht worden war, ein Sachschaden entstanden.
Mit seiner gegen den Vermieter gerichteten Schadensersatzklage scheiterte er jedoch. Nach Auffassung des BGH muß der Vermieter ihm bekannt gewordene Mängel in  seinen Wohnungen, von denen eine Gefahr für die Mietwohnungen ausgehen kann, zwar unverzüglich beheben; er ist  jedoch nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und elektrischen Anlagen  ohne konkreten Anlaß oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Inspektion zu unterziehen. Nur im Ausnahmefall können besondere Umstände, wie etwa wiederholt auftretende Störungen, eine Pflicht des Vermieters begründen, nicht nur den unmittelbar zu Tage getretenen Mangel zu beheben, sondern darüber hinaus die gesamte Elektroinstallation prüfen zu lassen.

Mietvertragsklausel über die Farbgebung von Holzteilen bei Rückgabe der Mietwohnung ist wirksam

Der BGH befaßte sich in einem gestern entschiedenen Fall (Urteil v. 22.10.2008, Az. VIII ZR 283/07, noch nicht veröffentlicht / Pressemitteilung), mit Klauseln eines Mietvertrages, die den Mieter verpflichteten,
  1. (farblos) lackierte Holzteile in dem bei Vertragsbeginn vorgefundenen Farbton (Natur) zurückzugeben und
  2. bei Einzug farbig gestrichene Holzteile entweder im ursprünglichen Farbton oder in Weiß bzw. hellen Farben zurückzugeben.
Diese Klauseln hielten der Überprüfung durch das Gericht stand. Der Mieter muß derartige Schönheitsreparaturen also vor Rückgabe der Wohnung ausführen.

Schönheitsreparaturklauseln mit starren Fristen auch bei Gewerberäumen unwirksam

Was der Bundesgerichtshof für Wohnraummietverträge schon vor einiger Zeit geklärt hat, gilt nach einer neueren Entscheidung des Gerichts (Urteil v. 08.10.2008,  Az. XII ZR84/06, derzeit nur Pressemitteilung veröffentlicht) auch für Mietverträge über Gewerberäume:
Wurde in einem Formularvertrag geregelt, daß der Mieter verpflichtet ist, innerhalb fester Fristen Schönheitsreparaturen durchzuführen, so ist diese Vertragsklausel unwirksam, da sie den Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligt. Dies ist dann der Fall, wenn dem Mieter durch die starren Fristen für die vom Vermieter auf ihn abgewälzten Renovierungsmaßnahmen der Einwand abgeschnitten wird, aufgrund des guten Zustands der Räume seien noch gar keine Schönheitsreparaturen notwendig.
Nachtrag vom 07.11.2008: Jetzt ist auch das Urteil im Volltext abrufbar.